希望执行唯一住房并不容易。深圳专业要账公司网址（www.zgzwdcgs.com）提醒你虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在具体操作过程中还是存在很多困难。比方说，唯一住房的执行往往涉及一个大家庭，被执行人可能上有老下有小，一旦强制执行会有不可控的风险，甚至可能引起社会的不稳定。对此，笔者认为，法院应当完善执行前的评估、加强执行中的力度、落实执行后的安置，建立健全唯一住房的执行规范。让我们一起看看。
一 执行前的评估
      第一，要严格认定“唯一住房。要认识到，唯一住房是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。对于唯一住房的认定务必严格。在实践中，有些情形不宜认定为法律意义上的“唯一住房”，比如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借的；等等。
      针对在执行过程中“唯一住房”的定义，浙江省高级人民法院于2014年专门出台《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》明确，所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋；“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属该解答范畴。同时，人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：
      (1)一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；(2)被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的；(3)被执行人的一处住房用于出租、出借的；(4)被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；(5)—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；(6)其他不宜认定为“一处住房”的情形。而江苏省高级人民法院亦于2015年下发《关于执行唯一住房若干问题的通知》，其中对于虽然名义上只拥有一套住房，但不构成法律意义上的“唯一住房”作了规定。

该通知第一条即规定，登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：(1)对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；(2)一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；(3)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；(4)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；(5)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；(6)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以执行的情形。
      第二，确定“生活所必需的居住房屋”标准。各个地区的经济发展、生活水平各不相同，如何统一确定生活必需的标准？实践中，很多时候是以唯一住房是否超过当地廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准，笔者认为这是一种比较客观的方法。在计算面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。
                      

      司法实践中，针对“生活必需住房”的概念，浙江省高级人民法院的相关司法解答认为，下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：(1)住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需(按当地廉租住房保障相关规定)的住房面积50%以上的；(2)被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。江苏省高级人民法院的相关司法解答认为，是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：(1)面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；(2)市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。

     二 执行中的力度
     部分被执行人原本拥有房产，甚至有多套房产，执行依据生效之后，为逃避债务而转让、转移自己名下的房产，营造“唯一住房”的假象，利用法律规定本身存在的漏洞，以名下只有一套因生活必需的住房为由，为规避执行披上“合法”外衣。

      三 要落实对被执行人及所扶养家属的安置
      关于“唯一住房”的执行安置，关键在于保障被执行人及所扶养家属在合理期限的居住权，主要可采取两种方式：一种方式是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其居住问题；另一种是为其提供一定期限的租赁用房。
1．关于在房屋变价款中扣除相关租金
司法实践中，关于“扣除的五至八年租金”如何确定，参考上海市高级人民法院2018年所作的《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》，执行法院应当组成合议庭，并经评议确定“五至八年”的具体年限。同时，应参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。此外，该会议纪要还列出了具体的计算公式：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，即计算公式为：租金(元)＝被执行人及所扶养家属的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地房屋租赁市场的平均租金(元/平方米)。
2．关于为被执行人及所扶养家属提供一定期限的住房
       深圳专业要账公司网址（www.zgzwdcgs.com)发现执行唯一住房案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。实践中，建议可采取以下方式：一是由申请执行人提供临时住房，使用期限不低于六个月；二是由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。上述两种方式产生的租金或费用从房产拍卖款中优先提取。在尽可能减少其心理抵触情绪的同时，也能照顾到被执行人的基本人权。